自去年10月中旬,市房产局召开关于调整我市首期住宅专项维修资金交存标准的听证会以来,一时间关于交存住宅专项维修资金的话题成为街头巷尾的热点话题。在新标准正式实施之际,本报将市民关注度较为集中的几方面问题进行整理,并就有关问题专访郴州市物业专项维修资金管理□的相关负责人,为市民释疑解惑。
【规定】 《关于调整郴州市首期住宅专项维修资金交存标准的通知》(郴政办发〔2013〕2号)文件经市政府审批正式出台,从本月起实施。
【疑问】维修资金交存标准为何要调整?
【解读】 为进一步规范住宅专项维修资金交存和管理工作,根据国家建设部、财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》“每平方米建筑面积交存物业维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%□8%”的规定,结合我市实际,郴州市人民政府决定对全市首期住宅专项维修资金交存标准予以调整。
“现行的按购房款的2%交存维修资金的方式,随着当前房地产市场的变化发展,略显弊端。以前同一地段、同一类型的房子,由于销售时间前后不同,造成房价不同,交存的费用也不同。新的缴费标准更为合理、科学,同一类型的业主缴纳的费用会是一样的。” 市物业维修资金管理□主任陈戈表示。
物业维修资金交存新标准实施后,将消除地段、户型等因素对物业维修资金交存的影响,促进郴州房地产市场健康发展,真正做到惠民利民。
【规定】全市商品住宅及其非住宅首期住宅专项维修资金交存标准由“购房款的2%□3%”调整为“每平方米建筑面积交存住宅专项维修资金的数额为当地建筑安装工程每平方米造价的5%□8%”,配备电梯的住宅及非住宅按住宅建筑安装工程每平方米造价的7%交存,不配备电梯的住宅及非住宅按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
【疑问】调整后的交存标准,让购房业主的负担大了还是小了?
【解读】根据郴州市建筑安装工程造价成本测算结果,具体标准为:别墅:按建筑面积每平方米50元交存;配备电梯的住宅及非住宅:按建筑面积每平方米93元交存;不配备电梯的住宅及非住宅:按建筑面积每平方米57元交存;经济适用住房:按同等商品房交存标准的70%交存。
“我们这次的调整并不是有些市民理解的单纯涨价,调整之后,有些购房业主可能会多交一点,但有的购房业主会少交一点。”为此,陈主任为记者算了一笔账,以100㎡的电梯房为例,如今地段稍好、品质稍高一点的毛坯房单价在4500左右,则总价为45万元,按照之前2%的交存比例则需要交9000元;如果按照新标准,则要交9300元,调整前后所交维修资金的相差不大。
当然物业类型和单价等多个因素也直接影响着新旧标准对交存总金额的影响,是多交还是少交还要根据具体情况计算。“其实首期住宅专项维修资金交存多一点还是少一点,对于业主的影响不是很大,□主要的是这笔钱能为业主所用。今年我们□将着手报批市政府出台《郴州市住宅专项维修资金管理办法》,完善维修资金的交存、使用管理制度,为维修资金“易进难出”提出一些具有实际意义的解决办法。”
【规定】 我市有电梯商品房按93元/㎡交存、无电梯商品房57元/㎡,别墅按50元/㎡交存。
【疑问】别墅为高档住宅,为何我市别墅的交存标准比电梯房、楼梯房都要低?而且相比长株潭(都已超过100元/㎡)要低很多?
【解读】“住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。别墅交存的维修资金相对较少,主要是因为其共用部位、共用设施较少,且没有电梯等使用频率较高的共用设施。目前别墅的共用部位和共用设施主要是小区道路和小区监控设施。”陈主任介绍说,别墅的业主是一个人,而普通商品房往往一栋楼里有多个业主。在房屋出现问题需要维修的时候,别墅业主是□立承担费用,不需和其他业主分摊。按照一套300㎡左右的别墅来计算,如今需要交存的维修资金也要15000元,相对来说比较合理。
“而关于郴州的别墅维修资金交存标准,我们是参照北京、广州等一线城市。经过我们调查,北京□立式住宅、非住宅按50元/㎡,而广州的别墅也是按照40元/㎡交存。”
【规定】新标准实施前已办理商品房预售许可证的项目、售后公有住房住宅专项维修资金交存仍按原规定执行。
【疑问】如果我的房子是在新标准实施之前就已经买好,如果现在去办理这个业务,是否要按照新标准交存呢?
【解读】新的交存标准从2013年2月1日起正式实施,但并非是指去办理交存维修资金业务的时间点,而是以“办理商品房预售许可证”的时间为准,即凡是新标准实施前已办理商品房预售许可证的项目、售后公有住房住宅专项维修资金交存仍按原规定执行。“也就是说,如果你的房子在2013年2月1日之前,开发商就已经办理了预售许可证,或者是该小区已经在物业维修资金管理□进行初始登记,那么小区业主还是按照原标准执行。如果业主不清楚自己所住小区是否已进行初始登记,可以到我们□来查询。”
【规定】建筑安装工程每平方米造价由市、县(市)建筑工程造价管理部门适时发布;每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金交存标准由市、县(市)房产管理部门在法定交存标准范围内根据本地实际适时发布。
【疑问】 如果建安造价大幅变化,维修资金交存标准是否会调整?
【解读】 据市住建局建设工程造价管理站对郴州市2012年建安工程经济技术指标统计显示,我市目前别墅建安工程成本为1560元/㎡、有电梯商品房 (住宅及非住宅)为1330元/㎡、无电梯商品房 (住宅及非住宅)为1140/㎡。“建安造价的幅度变化是由市建设工程造价管理站按市场情况而确定。如果建筑安装工程造价出现大幅度的市场变化,我们也会适时的调整维修资金的交存标准。不过如果建安造价只是小幅波动,对于维修资金的影响不大,就不会进行调整。”
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