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重磅!这个城市率先取消限售,楼市调控再松绑?为何是菏泽,楼市要升温?且看ZUI新解读

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文章来源:郴州易房团  发布日期:2018/12/19 
[摘要]回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出,“房住不炒”仍是长期定位。

由于12月召开的□政治局会议再次未提房地产,不少业内人士预测或者建议明年楼市调控松绑,不过也有业内人士认为明年政策怎么走还要看□经济工作会议透露的信号。

就在万众期待的□经济工作会议召开的前一天,山东省菏泽市住建局在一个通知中取消了限售政策,被敏感的业内人士解读为打响了2018年楼市政策放松□枪。

那么,山东省菏泽市率先松绑政策的原因是什么?明年楼市调控政策走向如何?

业内人士认为,未来调控政策有放松的可能,但放松不等于放开,调控也不会退出,“房住不炒”仍是长期定位。

先来看一下菏泽的相关政策内容:


菏泽市取消新购住房限售政策
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12月18日下午,山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,在对棚户区改造工作提出5点要求的同时,还提出“取消新购住房限制转让措施”、“降低市区商品房预售资金监管额度”。


通知提出,取消新购住房限制转让措施,即取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书□少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

通知还提出,降低市区商品房预售资金监管额度,对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,□低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管帐户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封□控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分□□商品房预售监管资金,□扣监管额度□高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

对于菏泽市取消新购住房限售政策,易居研究院智库□研究总监严跃进认为,菏泽此次取消限售政策信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的□枪,其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。

菏泽市为何率先松绑?

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2017年11月菏泽市出台政策规定,在主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即本地居民2年限售、外地居民3年限售。现在,这个规定只实施一年后就取消了。

对于菏泽市调控松绑的原因,严跃进认为,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。从11月份《全国百城库存报告》可以看出,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前□出现同比正增长现象。这意味着,三四线城市过去库存消化速度比较快,而现在因为包括棚改政策调整、市场需求透支等因素影响,实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出,近期三四线城市的去库存周期开始从底部反弹。

据悉,由于菏泽市棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进,棚改规模在全国设区市中蝉联榜首。2017年菏泽市城区共成交住宅等10类用地110宗,成交面积共计801.2万平方米,同比大涨186.4%;全年不同类型土地出让收入219.7亿元。其中,住宅用地累计收入210.5亿元,同比大涨739.8%。中国指数研究院的数据显示,2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元,位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。

近两年如此大幅增长的土地成交量,也意味着未来将形成大量的住宅供应,去化压力可想而知。

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交面积

图为2007年-2017年菏泽市城区住宅用地成交金额
(图片来源于网络)
楼市松绑信号?明年调控政策走向如何
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菏泽市率先政策松绑有何信号意义?

严跃进认为,菏泽取消限售政策说明了两点政策动向,一是因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行政策调整;二是政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

“在当前市场基本面下,预计菏泽市的政策会带来很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。此类政策对于市场交易的影响还是存在的,对于当前下行的楼市来说有托底效应,□少楼市看空的情绪会进一步减少。”严跃进说。

实际上,今年年初也有兰州等地对楼市调控政策做出调整,当时也引起广泛关注,被过分敏感的人解读为调控放松的信号。不过,2天后,兰州市又发文强调,此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。因此,兰州的政策调整并没有被更多城市效仿。

对于明年的楼市调控政策走向,有多位业内人士预测,楼市调控或非2019年政策□,未来调控政策有放松的可能,但是“房住不炒”的主基调不会发生大的变化。其中可能调整的政策包括房贷利率持续下调、适当降低房贷首付比例、房企再融资开闸、限价将无必要存在、限购将在部分城市松绑等等。

某10强房企高管认为,政策松是大势趋向,“五限”放松预调微调,预计限购政策将出现普遍性放松,但不会是取消限购;过去的限售不会明文取消,但新的成交不会再限售了;更多城市的房贷利率下调,首置和改善自住客户的首付比例将出现不同程度地下调;适度放松限价、提高备案价格,逐步恢复市场价格信号。他认为,地方政府适度放松调控,将助推市场回温。

不过,上述高管强调,回温不等于回暖,放松不等于放开,调控也不会退出,“房住不炒”仍是长期定位。

中国指数研究院也认为,当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,很难出现轻易转向。


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